تحقیق آماده بررسی طرح الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول

مقدمه

حق مالکیت از جمله حقوق مهمی است که از دیرباز مورد توجه بوده و این حق باید توسط دیگر افراد و جامعه محترم شمرده شده و حاکمیت نیز باید حمایت‌‌های قانونی و قضایی لازم جهت به رسمیت شمردن این حق به کار گیرند. با شروع دوران مدرنیته و ظهور حقوق به عنوان تضمین کننده حق، اهمیت حمایت‌ها بیشتر گردید و بر این اساس قانون ثبت اسناد و املاک کشور در سال 1310 به تصویب رسید.

قانون تجارت نیز بعد از این قانون تصویب شده است که خود نشان‌دهنده اهمیت و حمایت از ارزش مالکیت است. هرچه حمایت حاکمیت از این حق بیشتر باشد و امنیت و آسایش روانی در جامعه برقرار خواهد شد و با ثبت اسناد دغدغه خاطر اشخاص به مراتب کمتر می‌شود. به رغم گذشت نزدیک به نود سال از تاریخ تصویب این قانون که درصدد برقراری نوعی نظم اجتماعی نوین در حوزه املاک بود، با تفاسیری که از مواد این قانون شد این حق دچار تزلزل گردیده است.

2-اسناد عادی و رسمی

قانون مدنی سند و انواع آن را تعریف کرده است . اسناد رسمی با سند عادی دارای تفاوت‌هایی هستند.  اما مهمترین تفاوت این دو سند در این است که در سند رسمی، فقط ادعای جعل قابل طرح است، در حالی که سند عادی هم در معرض ادعای جعل بوده و هم قابل تکذیب (تردید و انکار) است.بررسی طرح الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول

از دیرباز مردم معاملات خود را با اسناد عادی انجام می‌‌دادند ولی با ظهور دوران جدید و عصر مدرنیته، لزوم توجه به اسناد رسمی و دلیل قراردادن آن‌ها، با توسعه روز افزون علوم و فنون مربوط به تنظیم اسناد اهمیت به سزایی پیدا کرد.در طی زمان، قوانینی در این زمینه به تصویب رسید ولی در سال 1310 قانون ثبت اسناد و املاک (که به اختصار قانون ثبت گفته خواهد شد) با اصلاحات و الحاقات در 157 ماده توسط کمیسیون قوانین عدلیه مجلس شورای ملی تصویب شد و از آن تاریخ معیار در زمینه ثبت اسناد و املاک گردید.

بر اساس ماده 46 قانون ثبت، ثبت اسناد اصولاً امری اختیاری است و در دو مورد ثبت را اجباری کرده است: کلیه عقود و معاملات راجع به عین یا منافع املاکی که قبلاً در دفتر املاک ثبت شده و کلیه معاملات راجع به حقوقی که قبلاً در دفتر املاک ثبت شده است. اما در ماده 47، قانون‌گذار صحبت از ثبت اجباری در مناطقی که اداره ثبت اسناد و املاک و دفاتر اسناد رسمی موجود بوده و وزارت عدلیه مقتضی بداند کرده است.

در حوزه اموال غیرمنقول، بر اساس ماده 48 قانون ثبت، مقرر شد پس از آنکه ملکی در دفاتر اسناد رسمی به ثبت برسد دولت و مراجع قضایی فقط کسی را مالک بشناسند که سند به نام او است  و همچنین دولت هم بر اساس ماده 22 همین قانون، فقط کسی را مالک بشناسد که سند رسمی دارد  و بر اساس این قانون اسناد عادی نسبت به سند رسمی اعتباری نداشته باشد.بررسی طرح الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول

البته در همان ابتدای امر نیز که این قانون تصویب شده بود به دلایلی مانند عدم آماده سازی ساختارهای لازم، عدم آمادگی جامعه و همچنین تعلیمات مبتنی بر شرع و فقه قضات، همواره مانع از پذیرش مطلق این مواد گردید. پس از انقلاب اسلامی نیز عدم اعتبار مطلق اسناد عادی همچنان به رسمیت نشناخته شد.

شورای نگهبان در راستای پالایش قوانین باقیمانده از قبل از انقلاب از جهت انطباق با شرع (اصل 4 قانون اساسی) درباره مواد 22، 46، 47 و 48 این قانون اینگونه اظهار نظر کرد: «مفاد مواد ۴۶ و ۴۷؛ قانون ثبت اسناد و املاک صرفاً اختیاری دانستن ثبت سند در برخی موارد و الزامی دانستن آن در سایر موارد است که این مطلب خودبخود ایرادی ندارد.

اما مفاد ماده ۲۲ قانون ثبت اسناد و املاک و نیز ماده ۴۸ آن که دلالت بر بی‌اعتبار دانستن اسناد عادی غیررسمی دارد اطلاق آن در مورد سند عادی که قرائن و ادله قانونی یا شرعی معتبر بر صحت مفاد آنها باشد خلاف شرع و باطل است و اما در مورد سند عادی همراه با قرائن و ادله فوق مانند سندی که بینه و شهادت شهود معتبر بر صحت آن باشد این اسناد معتبر است و دو ماده مزبور در چنین مواردی تخصیص خورده است و مواد ۱۲۸۵ و ۱۲۹۱ قانون مدنی اشاره به اینگونه اسناد عادی دارد.»

با این وجود، مشکلات متعدد، بی نظمی‌ها و سوء استفاده‌ها از معتبر دانستن اسناد عادی موجب شد برخی حقوق‌دانان بر این نظریه روی بیاورند که اگر شخصی ملکی را به موجب سند رسمی، ملکی را مطابق قوانین و مقررات تملک کند، این سند به طول کلی در برابر اشخاص ثالث معتبر و قابل استناد باشد. البته همچنان از نظر فقهی این معتبر دانستن محل اشکال خواهد بود.

سوء استفاده از سند عادی

در اسناد عادی به واسطه اینکه می‌تواند توسط دو نفر که طرفین معامله محسوب می‌شوند تنظیم شود و تنها این دو نفر از مفاد دقیق آن مطلع هستند و امکان دارد هیچ شخص ثالثی نسبت به آن سند اطلاعی نداشته باشند. یکی از طرفین معامله می‌تواند با دست بردن در سند عادی برخی مفاد آن سند را تغییر بدهد. حال اثبات این دستکاری و تخلف طرف مقابل به راحتی امکان پذیر نبوده و محاکم دادگستری را به خود مشغول خواهد کرد.

فروش یک ملک به چند نفر

در این جرم، فروشنده با حضور در بنگاه‌های املاک مکرراً اقدام به تنظیم بیعنامه (که یک نوع سند عادی است) برای یک ملک می‌کند. در این جرم فرد فروشنده ممکن است در یک روز یک واحد مسکونی را به چند نفر به صورت جداگانه بفروشد و خریدار بی‌اطلاع از معاملات دیگر او، با تحویل گرفتن تنها یک مبایعه‌نامه، میلیون ها تومان پول را به حساب فروشنده قلابی واریز کند. هنگامی که معامله از طریق سند عادی انجام می‌شود طرف خریدار نمی‌تواند پیرامون وضعیت ملک اطلاعی کسب کند و مجبور خواهد بود به فروشنده اعتماد کند. خریداران نیز زمانی متوجه موضوع می شوند که کار از کار گذشته و دستشان به جایی نمی‌رسد.

تحقیق